住房用地使用權宜自動無償續期○FT(2016.04.22)

【Comment】

所以中國的住宅房地產，基本上只是使用權。70年雖長，也超過折舊期限，政策理應沒問題。但實際上，鋼筋混凝土的壽命遠高於70年。而且，70年之間的交易過程，賣家常隱藏成本，會造成。

假使中國房產僅有使用權，那顯然比想像更貴。

該不該繳費續約？理論上應該。否則，就會變成無償佔有國有土地。

但，並不是每個人都剛好有錢，可以續約。

這好像台灣的都更一樣：我住得好好的，不想換新房住，不行嗎？這不是錢的問題。

在台灣，都更不一定是錢的問題；在中國，續約卻一定是錢的問題。

但是，當人們不一定有錢續約，國家安排他人來住，那就是讓人民幹架了。

就住宅70年、工業50年、商業40年等期限看，從1979年開放起，大概商業物件在2020年會到期，工業物件則是2030年。過去早期住宅20或30年的使用條件，也已經到期。

隨者過去中國城鎮快速發展，工業物件被勒令遷移，給的商業物件補償，反而有賺頭。許多台商，因此賺錢，也樂意換到郊區的較大土地，並樂此不疲。

但經濟不會永遠高速成長，莊家是共產黨政府。

另外，亞洲經濟實在令人厭惡，人們一生努力，僅僅追求房地產的帳面價值。

這種經濟模式沒有創新的部分，僅僅是囤積與投機。不懂創新，限制創新，難怪受至於小圓帽。

住房用地使用權宜自動無償續期○FT(2016.04.22)

近期，中國混亂的土地制度安排再次牽動公眾的神經。此次是涉及商品房70年國有土地使用權到期後，是否該向政府補繳地價問題。房地產占中國人家庭資產的絕大部分，70年使用權到期後是否需繳費、交多少，涉及公眾切身利益，再次誘發社會對抗情緒。

這一廣受矚目的爭論發端於中國民營經濟發達的沿海地區——浙江省溫州市。當地居民賣房時發現，自己的商品房土地使用權僅為20年，並已到期，而中國大多數商品房的土地使用權為期70年。該居民向土地部門諮詢，結果被告知，該土地使用權依法可自動續期，但應補繳數十萬元的土地出讓金。否則，她的房產將無法過戶。

此事一經媒體報導，立即引發民眾對住房財產權的擔憂。他們擔心，自己省吃儉用、重金購買的商品住房70年期滿後，是否也要向政府補繳一大筆出讓金。而按現行《物權法》，住宅土地使用權為70年，期滿後可自動續期，但是否需補繳費用則不明確。

公眾對產權穩定性的擔憂，凸顯了轉型期中國產權制度的脆弱和法律基礎設施的缺失。正在遭遇經濟失速壓力的中國政府必須儘快做出抉擇：是任由地方政府及其部門隨意解釋法律，還是出臺全國統一的土地使用權期滿後的法律解釋和政策。

中國《憲法》規定，城市土地歸國家所有。用於建造商品住房的土地必須使用國有土地。這些國有土地分別由各城市政府管理，行使所有權職責，並向企業和個人出讓國有土地使用權。這種土地使用權按住宅、工業、商業等用途不同，期限分別為70年、50年、40年。

目前，圍繞住房土地使用權“續期”，法學專家、土地學者、官方媒體意見紛紜。主流的意見是，按中國《物權法》的立法原意，個人住房土地使用權70年期滿後，應無償、自動續期；即使要補繳，也應該是象徵性的，絕不能按商品房的市價補繳土地續期費用。這凸顯了中國土地國有制的法律缺陷及其執行難題。

在這起事件中，溫州市土地部門的表態令人困惑，也超越了其職能和許可權。顯然，這是個全國性問題，是現行法律缺失造成的，必須由立法部門或國土資源部出臺統一的規則，或至少應按內部程式請示上級部門再做決定。但是，溫州市土地部門“應該續費”的表態，激發了公眾對於住房產權不穩定的想像，反而使問題更加複雜化。

筆者報導土地問題十多年，對當年《物權法》立法的相關爭論記憶猶新。其實，該事件中有兩個問題：一個問題是現有的土地使用權為70年的商品房到期後，該怎麼續期？另一個問題是，溫州這種特殊的土地年限僅為20年的商品住房該怎麼處理？這是兩個相似但卻不同的問題，必須分別處理。

中國上世紀80年代後才有國有土地使用權出讓，1998年後才實行住房商品化。2004年前，很多商品房使用的土地都是通過非市場化的“協定出讓”方式，城市政府與開發商一對一談判，簽訂出讓合同。2004年8月31日後，中國推行商品房用地必須“土地招拍掛”的出讓政策。此後土地市場日漸發育，地價和房價逐漸上漲，迄今已非昔日可比。

20年前，中國土地市場化、住房貨幣化程度並不高，商品房用地以協議出讓為主，住房市場則以公房為主，與目前相比，價格很低。當時的一些商品住房，可能因某些原因，實行了20年或30年的出讓期限。這就是溫州此次“到期”商品房面臨的問題。

這類不足70年標準期限的住房用地，目前在全國看並不多，處理起來也不算太難。為保證“起點公平”，這些20年或30年的住房用地到期後，可根據當時協定出讓時的地價、結合通貨膨脹率和土地年租金標準等，並考慮房產所有者的承受能力，計算一個適當的“續期地價”，把20年或30年的國有土地使用權，統一補齊到70年，即可入市交易。也就是說，針對類似溫州這種短期限住房用地，可採取合理補繳地價的辦法解決。

對此，國土資源部應該出臺統一的指導意見或政策性檔。但是，無論如何，不能如媒體報導的那樣，用現在的房屋市場價來確定補繳土地出讓金的標準。這會剝奪購房者的不動產增值收益，對購房者造成新的不公平，也不利於公眾對國家法律和政策的穩定預期。

針對公眾擔心的70年住房用地問題，現行《物權法》早已明確，居民住房期滿後，可“自動續期”。所謂“自動續期”，應該是無償的。這主要有兩層含義：

一是，無需申請，自動獲得未來的土地使用權，不用重新簽訂土地出讓合同。考慮到大多數商品房建造於1998年後，這些住房用地的續期問題，短期內並不會出現，也不用擔心。但是，中國立法者應儘快制定法律或法律解釋，明確相關政策。有土地學者建議，統一續期後，就不用再確定70年或50年了，最徹底的辦法是取消期限，把這種國有土地使用權變成無期限的權利，但這需要修改現行《土地管理法》《物權法》等法律。

二是，70年的土地使用權價格，已經包含在購買時的房價中，並由開發商一次性上繳城市政府。按土地學者的意見，70年的土地使用權價格，已非常接近於無期限的地價。而參與起草《物權法》的民法專家也認為，這種“自動續期”應是無償的。即使收費，也只能是象徵性的。否則，社會成本會很高，甚至危及執政黨的合法性基礎。

是否無償續期，會涉及提前收回土地的補償問題，也即，商品房在用地期限內遇到拆遷，該怎麼補償？如果規定70年期滿後，商品房用地無償“續期”，那麼拆遷補償就應主要參考房屋市價。如果按現行規定的70年補償，就會很複雜：這套房屋用了多少年，土地使用權還剩多少年，計算拆遷補償時要按“年期係數”修正，這會造成新的難題。

因此，筆者的看法是，作為技術性處理，像溫州這樣的20年期限的住房用地，由於當時購房時較70年期限的商品房更便宜，可由國土資源部出臺相關政策，由房產所有者補繳合理的地價，把其土地使用權期限統一為70年，以確保不同購房者實現“起點公平”。

與此同時，對公眾普遍擔心的“70年續期”問題，人大應儘快修改法律或出臺法律解釋，統一國有土地使用權的期限，甚至取消期限，變為永久性的土地使用權，並明確可無償續期。果如此，一方面可穩定產權關係，普通民眾的預期，一方面也會改善國家與人民的關係，一舉兩得，利莫大焉。