美嬰兒潮世代日漸年邁 大量空房將衝擊市場 大紀元20191210

【縛雞之見】

The Bay Boom might be the most significant phenomena of the 20t Century, besides two World Wars.

The sudden vast birth and the growth of populations impacted the economy and social affairs.

We are benefiting from that as well as suffering from it, including the low salary of the young generation.  Will artificial intelligence technology reduce or increase the impact?

美嬰兒潮世代日漸年邁 大量空房將衝擊市場    大紀元20191210

根據美國線上房地產數據庫Zillow的研究，在未來幾年裡，美國嬰兒潮世代的銀髮族們，將持續釋出大量的空房，數量堪比2000年代中期的房市泡沫。或許將緩解自經濟復甦以來，越來越緊張的住房需求。

因為木材成本高、政策管制和建築工人短缺，在過去十年裡，美國的住房市場一直供不應求。但是，隨著嬰兒潮世代邁入高齡，Zillow估計，未來20年將有大量空屋湧入市場，被專家稱為「銀色海嘯」，造成的衝擊足以影響老年人較多地區的經濟。

嬰兒潮世代擁有大批房產

嬰兒潮世代（1945～1965年出生）是美國人口組成中非常大的一群，在高峰期曾高達7600萬人，遠超過之後的X世代（大約1965年～1980年出生）與回聲潮世代（大約1980～1999出生）。這些嬰兒潮世代的人口，總體而言，擁有了大批的房產。

相較於之前的數個世代，嬰兒潮世代的銀髮族普遍喜歡「在地老化」（age in place）。他們喜歡待在熟悉的環境裡，不喜歡在年老以後，搬入養老村、養老院，或是老年社區。因此在他們年長之後，房屋並未空出來給年輕世代使用，讓房市供不應求。此外，有許多嬰兒潮世代喜歡購買房屋，經營房屋租賃，也增加了持有房屋的占比。

目前，美國約有三分之一的自用房屋，為60歲以上的長者所有。

根據大通銀行（Chase）在1月發布的一項研究，嬰兒潮世代有76%擁有自己的房產。66%的屋主認為，房價還會上升；其中88%的人計劃在未來三年內翻新房屋。

銀色海嘯 20年內將出現2000萬間空屋

然而，隨著嬰兒潮世代日漸凋零，或基於健康因素，讓這些銀髮族搬到比較好整理的小房子與安養中心。他們原本擁有的房屋，也會重新流入房市。

Zillow表示，在2007～2017年的10年裡，每年有約73萬套房屋，從60歲以上的老年人手中流入市場。估計在2017～2027年之間與2027～2037年之間，這個數字將分別增加到每年92萬套和117萬套。

這意味著，將有超過2000萬套空屋會進入市場，占目前自用房屋的27%。

這種特殊的經濟現象，被專家們稱為「銀色海嘯」。預估在未來20年內，對全美國都可能造成影響。但是受影響最深的，將是退休人士喜歡居住的「太陽帶」（Sun Belt）城市，以及從1980年代開始工業衰退的、年輕人口大量外移的「鐵鏽帶」（Rust Belt）城市。

像亞利桑那州的埃爾默拉日（El Mirage）和太陽城（Sun City），這些很受歡迎的退休城鎮，將有三分之二的房屋出售。

對年輕一代幫助有限

然而有分析指出，這種趨勢雖能帶來大量空房，有助於滿足部分城市的住房需求。但是，老年人喜歡居住的城市，並非年輕人的首選。年輕人大量流入的沿海城市，新增的空屋有限，未來房價可能依然高昂。

長者過世後，也可能出現遺產繼承的問題。分析指出，這些長者過世後，繼承房屋的子女可能難以找到新的買家，導致無法使用繼承的財富。