最大的謊言─房地產是火車頭產業○呂紹煒 (2014.08.22)

最大的謊言─房地產是火車頭產業○呂紹煒 (2014.08.22) http://www.stormmediagroup.com/opencms/review/detail/2809ca30-29bf-11e4-bdcc-ef2804cba5a1/?uuid=2809ca30-29bf-11e4-bdcc-ef2804cba5a1

如果，台灣有一個可以一講50年、欺騙了所有民眾、甚至政府官員的謊言，那大概非「房地產是火車頭產業」莫屬了！

近日財政部與業界座談，談推動房地產稅制改革；因預期要推動的房產交易實價課稅會影響房市，業者再次搬出「房地產是火車頭產業」，對經濟成長率、景氣榮枯都有很大的影響，因此，政府一定不能推出打擊房地產的政策，否則，哼，經濟搞壞你自己負責。

不過，看看產業關聯表就知道，這顯然是謊言。所謂火車頭產業，指的是它對其它產業乃至整體經濟的帶動效果明顯，這個產業繁榮，很容易擴及其它產業，因而讓整體經濟受惠；這是所謂的產業「向後關聯」高；至於向前關聯則是指其是否容易被其它產業帶動，一般都是以1為標準，超過1可定義為關聯性高，低於1則是關聯性低。

但依照主計總處編列的產業關聯表顯示，房地產的產業關聯性明顯偏低，向後或向前的產業關聯係數都低於1，向後關聯係數只有0.5左右，這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業（0.67）、林業（048）差不多而已，這是那門子的火車頭？

倒是大部份的製造業的向後關聯係數都高於1，代表這些產業才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業─電子、電腦等科技產業的向後關聯係數固然有1.3左右，甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業，都達1.5哩。

如果回歸對經濟成長的貢獻度看，那就要看房地產對GDP（國內生產毛額）的影響了。台灣每年房地產買賣移轉件數約35萬件左右，每年新蓋的房子大概在10萬件上下，如果以平均每戶千萬元計，新蓋房子交易市值算是一兆元，中古屋買賣算2.5兆，占台灣整體近16兆GDP的21%，因此重要性不言可喻……。

事實上是「沒那麼偉大」啦。新蓋房子是可計入當年GDP中，但必須扣除所有的原料成本，只能算其產生的附加價值，大概只有1-2成，因此占GDP的比重大概只有1%多；至於中古屋交易，因為只是過去已生產出的商品的所有權移轉，完全沒有多產生附加價值，因此這部份計入GDP的數字是：零。

雖然，房地產繁榮時，對相關產業（裝潢、土木包工業、家電等）是有帶動效果，但事實上其帶動效果並無特出之處，甚至低於大部份的製造業；而其占GDP的比重亦遠低於其它製造業，稱其為「火車頭產業」，膨風了、過譽了。

但相較於其它產業，房地產又特別不值得政府「鼓勵」。我們很少聽到什麼「ＸＸ產業泡沫」，但房地產泡沫卻是近數十年各國經濟、金融泡沫的核心。如果房地產被「不當的鼓勵」─例如低利率的資金潮、寬鬆的貸款門檻、甚至政策上的鼓勵─而帶起一波繁榮，房價開始上漲，而且看起來漲勢似乎無盡頭，那往往就是災難的開始。

那些經歷房產泡沫的國家，幾乎都出現每年房價上漲超過2位數，數年內房價翻一翻。這種榮景會讓更多人、更多資金搶進爭逐以追求高獲利，再進一步推高房價；建商不斷蓋新房、金融業持續擴大房屋與建築貸款；房價上漲帶來的虛幻財富效果會讓人增加消費、更敢花錢，大家樂陶陶，日子美如天堂。

這是泡沫雞尾酒會的高潮，每個人都覺得自己更富有、未來會更有錢（因為房價再漲）；但此效果正如佛洛伊德形容的「魔鬼的黃金」，當價格高到無以為繼而反轉向下時，「黃金變糞土」；金融機構滿手爛屋難以處理、逾期放款大增，財務體質下降讓金融機構難以再扮演貸款角色，最糟糕的是引發金融風暴。購屋者發現身上背負的負債高過房子現在的價值，財富損失讓其只能勒緊腰帶。整個經濟體系開始進入去槓桿化的緊縮。

太多例子了，美國八○年代末期的儲貸風暴、2008次貸風暴引發的金融海嘯、日本九○年代泡沫經濟的破滅，導致「失落的20年」，歐洲的西班牙、愛爾蘭、英國，甚至是一向謹慎的北歐國家，都在享受房地產繁榮帶來的泡沫狂歡後，爆發金融風暴、經濟緊縮。台灣15年前的本土金融風暴亦雷同。

高房價還引發其它問題。一個是社會問題，當房價上漲到一般授薪階級都買不起時，必然引發民怨，年輕人更無希望─台灣與中國現在正承受這個惡果。另一個是經濟問題，房地產吸收太多的資源，建商拚命蓋屋但社會卻無此需求（或有需求但買不起），結果是空屋、爛尾樓林立。台灣的空屋估計85-100萬左右，造成的浪費與資源錯置非常明顯且龐大。

甚至因高房價，把過多資金「鎖」進不動產，那些「屋奴」為了支付龐大的貸款，只能節衣縮食，既影響生活品質，又減少了民間消費。業界爭相投入資金，其它產業關聯度更高的產業反而無人投資─最著名而典型的例子就是科技公司英業達老闆葉國一，作了一輩子科技產業，最後發現房地產「太好賺」而轉戰房地產。

他的名言是：「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」不談葉國一投入房地產後，最後惹上的官司與是否套牢，就算最後葉老闆大賺錢，但台灣產業與經濟卻是損失慘重，因為葉國一原來從事的電子業的產業關聯係數是1.3，遠遠高於房地產的0.5，如果他把投資房地產的資金投資電子業，對台灣經濟的貢獻想必會更大。

建商、業者，還敢說「房地產是火車頭產業」、要政府支持嗎？就算說了，政府與民眾也別搭理他。