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2014-08-29

最大的謊言─房地產是火車頭產業○呂紹煒 (2014.08.22)

如果,台灣有一個可以一講50年、欺騙了所有民眾、甚至政府官員的謊言,那大概非「房地產是火車頭產業」莫屬了!


近日財政部與業界座談,談推動房地產稅制改革;因預期要推動的房產交易實價課稅會影響房市,業者再次搬出「房地產是火車頭產業」,對經濟成長率、景氣榮枯都有很大的影響,因此,政府一定不能推出打擊房地產的政策,否則,哼,經濟搞壞你自己負責。

不過,看看產業聯表就知道,這顯然是謊言。所謂火車頭產業,指的是它對其它產業乃至整體經濟的帶動效果明顯,這個產業繁榮,很容易擴及其它產業,因而讓整體經濟受惠;這是所謂的產業「向後關聯」高;至於向前關聯則是指其是否容易被其它產業帶動,一般都是以1為標準,超過1可定義為關聯性高,低於1則是關聯性低。

但依照主計總處編列的產業關聯表顯示,房地產的產業關聯性明顯偏低,向後或向前的產業關聯係數都低於1向後關聯係數只有0.5左右,這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業(0.67)、林業(048)差不多而已,這是那門子的火車頭?

倒是大部份的製造業的向後關聯係數都高於1,代表這些產業才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業電子、電腦等科技產業的向後關聯係數固然有1.3左右,甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業,都達1.5哩。

如果回歸對經濟成長的貢獻度看,那就要看房地產對GDP(國內生產毛額)的影響了。台灣每年房地產買賣移轉件數35萬件左右,每年新蓋的房子大概在10萬件上下,如果以平均每戶千萬元計,新蓋房子交易市值算是一兆元,中古屋買賣算2.5兆,占台灣整體近16GDP21%,因此重要性不言可喻……

事實上是「沒那麼偉大」啦。新蓋房子是可計入當年GDP中,但必須扣除所有的原料成本,只能算其產生的附加價值,大概只有1-2成,因此占GDP的比重大概只有1%多;至於中古屋交易,因為只是過去已生產出的商品的所有權移轉,完全沒有多產生附加價值,因此這部份計入GDP的數字是:零

雖然,房地產繁榮時,對相關產業(裝潢、土木包工業、家電等)是有帶動效果,但事實上其帶動效果並無特出之處,甚至低於大部份的製造業;而其占GDP的比重亦遠低於其它製造業,稱其為「火車頭產業」,膨風了、過譽了。

但相較於其它產業,房地產又特別不值得政府「鼓勵」。我們很少聽到什麼「XX產業泡沫」,但房地產泡沫卻是近數十年各國經濟、金融泡沫的核心。如果房地產被「不當的鼓勵」例如低利率的資金潮、寬鬆的貸款門檻、甚至政策上的鼓勵而帶起一波繁榮,房價開始上漲,而且看起來漲勢似乎無盡頭,那往往就是災難的開始。

那些經歷房產泡沫的國家,幾乎都出現每年房價上漲超過2位數,數年內房價翻一翻。這種榮景會讓更多人、更多資金搶進爭逐以追求高獲利,再進一步推高房價;建商不斷蓋新房、金融業持續擴大房屋與建築貸款;房價上漲帶來的虛幻財富效果會讓人增加消費、更敢花錢,大家樂陶陶,日子美如天堂。

這是泡沫雞尾酒會的高潮,每個人都覺得自己更富有、未來會更有錢(因為房價再漲);但此效果正如佛洛伊德形容的「魔鬼的黃金」,當價格高到無以為繼而反轉向下時,「黃金變糞土」;金融機構滿手爛屋難以處理、逾期放款大增,財務體質下降讓金融機構難以再扮演貸款角色,最糟糕的是引發金融風暴。購屋者發現身上背負的負債高過房子現在的價值,財富損失讓其只能勒緊腰帶。整個經濟體系開始進入去槓桿化的緊縮。

太多例子了,美國八年代末期的儲貸風暴、2008次貸風暴引發的金融海嘯、日本九年代泡沫經濟的破滅,導致「失落的20年」,歐洲的西班牙、愛爾蘭、英國,甚至是一向謹慎的北歐國家,都在享受房地產繁榮帶來的泡沫狂歡後,爆發金融風暴、經濟緊縮。台灣15年前的本土金融風暴亦雷同。

高房價還引發其它問題。一個是社會問題,當房價上漲到一般授薪階級都買不起時,必然引發民怨,年輕人更無希望台灣與中國現在正承受這個惡果。另一個是經濟問題,房地產吸收太多的資源,建商拚命蓋屋但社會卻無此需求(或有需求但買不起),結果是空屋、爛尾樓林立。台灣的空屋估計85-100萬左右,造成的浪費與資源錯置非常明顯且龐大。

甚至因高房價,把過多資金「鎖」進不動產,那些「屋奴」為了支付龐大的貸款,只能節衣縮食,既影響生活品質,又減少了民間消費。業界爭相投入資金,其它產業關聯度更高的產業反而無人投資最著名而典型的例子就是科技公司英業達老闆葉國一,作了一輩子科技產業,最後發現房地產「太好賺」而轉戰房地產。

他的名言是:「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」不談葉國一投入房地產後,最後惹上的官司與是否套牢,就算最後葉老闆大賺錢,但台灣產業與經濟卻是損失慘重,因為葉國一原來從事的電子業的產業關聯係數是1.3,遠遠高於房地產的0.5,如果他把投資房地產的資金投資電子業,對台灣經濟的貢獻想必會更大。

建商、業者,還敢說「房地產是火車頭產業」、要政府支持嗎?就算說了,政府與民眾也別搭理他。



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